空き家(中古住宅)の活用

検討を始めたきっかけ

中古住宅の購入・空き家の贈与、相続

空き家利用の促進

空き家の現状

土地統計調査2019年(平成31年)4月26日発表によると、2018年度の全国の空き家数はおよそ846万戸(前回調査2013年度では約820万戸)、全住宅に占める空き家の割合(空き家率)は13.55%(前回調査では約13.52%)となりました。それぞれ前回調査の数値を超え過去最高を記録しました。

5年毎に(394万戸⇒448万戸⇒576万戸⇒659万戸⇒757万戸⇒820万戸⇒846万戸)と増加しています。

ただ、空き家数は1,000万戸程度、空き家率は16%程度まで上昇するという民間予測値と比較すると空き家の増加は少なかったという結果となりました。

前回の『5年後民間予測値』に注目

空き家率が民間予想値よりも大幅に下回った背景には、空き家の利用が増えていることが挙げられます。

何故?空き家の利用が増えているのか

空き家利用が増えた要因としては、リーマンショックの影響が多いと言われています。

他にも、『産業廃棄物処理費用の高騰』『3Rの推進』『新築に比べて安い』と言うこなどが挙げられます。

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全国版空き家・空地バンク

国土交通省が、平成31年1月より「全国版空き家・空き地バンク」の機能拡充により情報公開サイトを開設いたしまし た。

☟空き家・空地等の流動活性化の推進についてー国土交通省

http://www.mlit.go.jp/common/001290017.pdf(外部リンク)

空き家が探しやくなったことで、これからも利用が増えていくと思われます。

と、前置きが長くなりましたが、ここからは空家の活用方法をご紹介します。

具体的な空き家(中古住宅)の活用方法とは?

1)リフォームをして『自分で住む』

2)リフォームをして『事業として活用する』

3)そのまま売却する

4)更地にして売却する

5)更地にして『事業として活用する』

一般的には、こんなところでしょうか。

ここでは、1)と2)についてご説明します。

1)リフォームをして自分で住む

個人宅のリフォームに関しては、他記事を参考にして下さい。

2)リフォームをして『事業として活用する』 (ここではリフォーム以前について説明します)

☆賃貸(個人・シェアハウスなど)

ひと家族しか住まない戸建てなら問題ないのですが、数件入るアパート形式やシェアハウスになると、『防火』に関しての法律がありますし『防音』などにプライバシーに気を使う必要があります。

☆店舗(カフェ・雑貨屋など)・民泊

店舗として活用したい場合、用途地域を気にする必要があります。

例えば『第一種低層住居専用地域』内にある建物の場合・・・

・建築できるもの(住宅・共同住宅・寄宿舎・下宿・図書館・保育園・幼稚園・小学校・中学校・高校・公衆浴場・老人ホーム)

・10mや12mといった絶対高さの制限や日影制限

・建蔽率30%・40%・50%・60%(地域によって指定有)

・容積率50%・60%・80%・100%・150%・200%(地域によって指定有)

・隣地境界線より、1m・1.5m離す(地域によって指定有)

などといった制限(用途別に面積制限も有)がありますので、『デザインが気に入らないから増築したい』『倉庫をとして別棟を建てない』などは通用しません。

店舗や事務所は原則不可ですが、住居兼店舗で延べ面積の2分の1以下かつ50㎡の場合は可能です。※地域条例などで店舗を禁止している場合もあります。

民泊※1(民泊新法)は可能(条例等で禁止地域有)ですが、民泊※2(簡易宿所営業)は建築・営業出来ません。

※1(民泊新法)・・・住宅宿泊事業(届け出制)営業期間は年間180日以下(ただし、自治体によっては可能な地域や期間を規制している場合があります。)

※2(簡易宿所営業)・・・旅館業法(許可制)営業期間は無制限

空き家(中古住宅)の取得方法は主に2つ

1)中古住宅を購入

☆リフォー済みの中古住宅を購入

格安での購入が可能ですが、リフォーム前の傷み具合がみえないので、適切なリフォームがされているかどうかを知ることは出来ません。

☆リフォーム条件付きの中古住宅を購入

中古住宅を販売している不動産業者の指定業者でリフォームをするのが条件です。

数社から選べる場合もありますが、ほとんどが1社指定されています。

既存住宅の傷み具合を確認できますが、指定業者は地域の小さな工務店であることが多いので、客の要望に対応できない(特に耐震補強や制振)場合もあります。

☆中古住宅購入後にリフォーム

リフォーム業者を自由に選べるので、要望の細かい又は大規模なリフォームを考えている方は、こちらを選択した方が良いでしょう。

細かい要望に対応するので、費用は比較的高めになります。

2)贈与・相続

☆生前贈与

親が隠居を建てて引っ越して、空家になる家を贈与されるケースが多いと思います。

『相続時精算課税制度』をりようしてリフォームをする方がい多いようです。

相続時精算課税の選択ー国税庁

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4103.htm(外部リンク)

☆他界による相続

親が他界した場合に相続しますが、所有者移転登記をし忘れる方が多いので、ご注意ください。

特に固定資産税の滞納があると、リフォームをしたときに貰える補助金などが一切貰えなくなりますし、銀行ローンを借りることも出来なくなります。

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